매매계약서 거래금액을 실지거래 금액과 다르게 기재하면 차액(과다·과소)만큼 비과세 세액, 감면세액에서 차감한다. 이를테면, 매매계약 때 거래금액을 1억 원만큼 적게 기재했다면, 매도인과 매수인 모두 1억 원만큼 비과세 또는 감면을 적용받지 못한다.

자경(自經) 감면이나 1가구 1주택 비과세를 적용할 것으로 예상하고 거래상대방 양도소득세나 자신의 취득세를 줄여서 다운계약서(실제 거래가격이 아닌 허위로 계약한 계약서)를 작성하면, 나중에 이중계약서를 작성해서 실제 계약서가 있거나 증빙으로 실지거래액을 인정받는다 하더라도 여러 가지 불이익을 당한다.

◆ 취득세 추가 과세와 과태료 부과 고려
-다운계약서로 취득세를 적게 냈다면, 사기나 기타 부정한 행위로 지방세를 포탈한 상황에 해당한다. 그래서 취득세 신고납부 기한 다음 날부터 10년이 지나기 전까지는 취득세를 부과할 수 있다. 또 부동산 거래 시 실지거래액을 시·군·구에 신고하는 것이 의무다. 이에 따라 거래당사자 또는 중개업자는 부동산 실지거래액을 60일 이내에 신고해야 한다. 만약 허위신고 등으로 위반할 때는 등기신청인(매도인과 매수인)과 중개업자에게 과소·과다 신고 비율을 따라 취득세 0.5배에서 2.5배에 해당하는 과태료를 부과한다.

◆ 실제 계약서가 없거나 거래액 입증이 어려울 때
-실제 계약서 없이 다운계약서만 있거나 실지거래액 입증이 어려울 때는, 등기부 등본에 표시된 양도자 주소로 찾아가 거래상대가 인감도장을 찍은 ‘거래사실 확인서’를 작성하는 것이 대안이다. 하지만 거래상대방도 추가 세금을 부담해야 하므로 쉽게 써 주기는 어렵다.

‘거래사실 확인서’를 세무서에 제출해도 바로 거래액이 인정되지 않고 세무조사 등 절차를 거쳐야 한다. 이럴 때는 실제 매매대금을 지급한 은행통장, 무통장 입금증 등을 제시하면, 실제 취득금액을 입증할 근거가 된다.

※ 최근 개정된 부동산 관련 중요 개정 내용
1. 부동산 양도세 중과세율, 일반세율로 변경
2주택 보유 후 양도 시 50%, 3주택 보유 후 양도 시 60%로 중과하던 세율을 일반세율 6~38%로 변경했다. 주택 단기 양도 세율이 1년 내 양도 50%에서 40%로, 2년 내 양도 40%를 일반세율로 변경했다.

2. 1주택자 비과세 요건 완화
종전 1세대 1주택자가 3년간 주택을 보유하다 양도하던 것을 2년만 보유해도 비과세로 변경했다, 다만, 종전 주택 취득 후 1년 후에 대체주택을 취득하는 경우에만 인정한다.

3. 주택의 대체 취득 요건 완화
기존 주택을 양도하기 전에 신규 주택을 구매하는 경우, 기존 주택을 2년 안에 양도하면 되던 것을 3년으로 연장함.

위 글은 교회신문 <299호> 기사입니다.