전세입자 갑은 전세 계약 기간 2년이 끝나자 같은 조건으로 집주인 을과 재계약하려 했다. 그러나 집주인 을이 전세보증금을 인상하는 바람에 하는 수 없이 이사하려고 마음먹었다. 그런데 집주인과 상의한 후에 새로운 세입자를 구하려고 집을 내놓았으나 전세 만기 일자가 지나도 세입자를 구하지 못했다. 집주인도 여윳돈이 없어 보증금을 반환하지 못하는 형편인데, 새로운 전셋집 계약 잔금지급기일이 다가와 문제가 생겼다.
 
이때 무조건 이사하면 전세금을 받지 못할 수도 있고, 만일 집이 경매에 넘어가면 전세권 등기를 해놓지 않아서 우선변제를 받을 수도 없다. 그렇다고 이사를 미룰 수도 없다. 이럴 때 어떻게 해야 할까?

■해결방안
임대차보호법에는 이런 때를 대비해 ‘임차권등기명령’ 제도를 두고 있다. 갑이 임차권등기명령을 받아 임차권등기를 하고 이사하면 된다. 주의할 점은, 임차권등기명령을 받아 부동산등기부에 등기를 완료한 이후에 이사하거나 주민등록 이전을 해야 한다. 그리고 집주인에게 계약해지통지를 계약 만기 한 달 전에 내용 증명으로 해야 한다. 만기 후에 통지하면 3개월 후에 효력이 생기므로 이 제도를 활용할 수 없다.

■신청 방법
1. 임대차 또는 전세 계약 기간이 끝나는 날 이후에만 신청할 수 있으며, 일정한 양식에 따라 그 사정을 적어서 담당 법원에 신청한다. (만료 기간 안에 하려면 임대인의 동의를 받아서 하는 임대차등기를 할 수 있으나 이는 임대차등기명령제도가 아니다.)
2. 담당 법원은 부동산 소재지 지방법원이다.
3. 신청인은 전세입자 또는 임차인이다.
4. 법원에서는 임차권등기명령 결정문을 첨부하여 담당 등기소에 촉탁송부하여 등기를 완료한다. (신청인은 별도로 등기 신청을 하지 않아도 법원에서 해준다.)

■효과
1. 전세 계약을 하고 입주한 날, 전입신고를 한 날 중에 나중에 해당하는 날부터 제삼자에 대한 대항력을 유지하게 된다. 보증금은 물권인 저당권 등과는 날짜 순서에 따라 우선순위가 결정되고, 모든 다른 채권자에게는 우선하여 보증금을 받을 수 있다.
2. 일정한 금액 범위 안에서는 최소한 보장되는 금액을 순위가 빠른 저당권자보다도 날짜에 우선하여 변제받을 권리를 준다.

■ 특색
집주인의 협력을 받지 않고도(임차권등기명령 신청을 반대하여도) 일방적으로 세입자가 단독으로 신청하여 목적을 달성할 수 있다는 장점이 있다. 

위 글은 교회신문 <316호> 기사입니다.