김양도 씨는 오래전에 농지를 취득할 때 일부 자금을 은행에서 조달했고, 후에 농지를 공장용지로 용도 변경할 때도 큰 비용을 지출하였다. 그런데 그 농지의 취득계약서도 분실한 상태다.

이 경우 어떻게 양도소득세를 계산하며, 앞서 농지를 취득하면서 차입한 은행 대출금 이자와 공장으로 용도 변경하면서 소요된 농지전용 비용을 양도소득세 계산 시 비용으로 인정받을 수 있는지 세무전문가에게 상담을 요청하였다.

◆ 양도소득세 기본구조
양도 차익=양도가액 실제거래가액-취득가액 실제거래가액, 환산가액
양도소득금액=양도차익-장기보유특별공제 양도차익×공제율(10%~ 80%)
양도소득과세표준=양도소득금액-양도소득기본공제(연간 250만원 공제)
산출세액=양도소득과세표준×세율(6~35％, 40％, 50%, 60％)
양도세 결정세액=산출세액-공제·감면세액(외국납부세액공제 등)

◆ 필요경비
농지를 사려고 은행에서 차입한 대출금 이자는 소득세법에 열거한 비용이 아니므로 필요경비로 인정받을 수 없다.  그러나 농지를 공장용지로 전용하려고 지출한 중기 사용료, 발전기 사용료, 유류대금, 농지전용에 따른 대체농지 조성비 등 경비는 해당 토지의 자본적 지출에 해당한다. 공인중개사 수수료, 법무사등기비용, 양도소득세신고서 작성비용 등도 필요경비로 인정받을 수 있으므로 관련 증빙을 반드시 준비한다.

◆ 매매계약서 분실
- 입증이 가능한 경우
취득계약서를 분실한 경우 이를 입증할 증빙을 갖추면 된다. 취득 당시 실제 매매대금을 지급한 은행통장, 무통장입금증서 등을 제시하거나, 등기부등본에 표시한 양도자 주소를 찾아가 거래 상대가 인감도장을 찍은 ‘거래사실확인서’를 첨부한다면, 실제 취득금액을 입증할 수 있다.

- 입증할 수 없는 경우
1985년 1월 1일 이전에 취득한 경우에는 1985년 1월 1일에 취득한 것으로 보아 의제취득일 현재 매매사례가액, 감정가액, 환산가액을 차례로 적용하여 취득가액을 계산하며 1985년 1월 1일 이후 취득분은 취득 당시 매매사례가액, 감정가액, 환산가액을 차례로 적용한다. 매매계약서를 분실하여 취득가액을 환산하여 신고하더라도 세무서에서 무조건 그 가액을 인정하지 않고 세무서에 신고한 이전 양도자의 매도가액, 검인계약서 등을 통해 실제 취득가액을 확인하니 주의를 기울여야 한다.


/김승규
공인회계사/세무사
법률세무상담국

위 글은 교회신문 <329호> 기사입니다.