부동산을 살 때 고려해야 할 세금에는 취득세, 재산세, 종합부동산세, 양도소득세가 있다. 이 중 양도소득세에 관해서 알아보자. 양도세의 기본적인 계산 순서는 다음과 같다.

■ 양도소득세 기본구조
1. 양도가액-취득가액-필요경비=양도차익
2. 양도차익-장기보유특별공제(양도차익×공제율(10%~80%))=양도소득금액
3. 양도소득금액-양도소득기본공제(연간 250만 원)=양도소득과세표준
3. 양도소득과세표준×세율=산출세액
4. 산출세액-공제·감면세액(감면세액, 외국인납부세액공제 등)=양도세 결정세액

■ 취득가액(실제거래가액, 환산가액)
자산 취득에 실제 들어간 실지거래가액을 말한다. 양도 자산 보유 시 부동산 임대 소득과 각 사업연도 소득금액 계산에서 감가상각비로 필요경비에 삽입하였을 경우에는 이를 뺀 가액을 취득가액으로 한다. 취득 당시 부대비용인 취득세, 법무사 수수료, 중개 수수료 역시 취득가액에 포함된다.

■ 매매계약서 분실
취득계약서를 분실한 경우 이를 입증할 증빙을 갖춰야 한다. 취득 당시 실제 매매대금을 지급한 은행통장, 무통장 입금증을 제시하거나, 등기부 등본에 표시된 양도자의 주소를 찾아가 거래 상대가 인감 날인한 ‘거래사실확인서’를 첨부한다면 실제 취득금액을 입증할 수 있으며, 입증할 수 없는 경우에는 취득 당시 매매사례가액, 감정가액, 환산가액을 차례로 적용한다.

■ 필요경비(자본적지출액, 양도비, 개산공제)
내용 연수 연장 같은 자산 가치를 증가하는 비용, 새시 비용, 베란다 확장 공사 비용, 각종 수익자부담금(개발 부담금, 재건축 부담금 등)비용과 토지조성비용, 장애철거비용도 필요경비에 포함하며, 공인중개사수수료, 법무사 등기 비용, 양도소득세 신고서 작성 비용 역시 필요경비로 인정받을 수 있으므로 관련 증빙을 반드시 준비한다.

■ 장기보유특별공제
주택을 3년 이상 보유한 경우, 주택 수와 관계없이 장기보유특별공제를 받을 수 있지만, 비사업용 토지는 적용이 배제된다.

■ 세율
2014년부터 다주택자와 비사업용 토지에 대한 중과제도가 폐지되고 일반세율(6%~38%)이 적용된다. 다만 1년 이내에 주택을 양도한 경우에는 40%(토지, 건물, 분양권 양도에는 종전대로 적용한다. 1년 이내 50%, 2년 이내 40%), 미등기자산은 70% 세율이 적용된다.

■ 양도소득세 신고와 납부
양도일(통상 잔금일)이 속하는 달 말일부터 2월 이내에 신고, 납부해야 한다. 이를 이행하지 않으면 신고불성실가산세(20%), 납부불성실가산세(일당 3/10,000(연10.95%))가 적용되니 주의해야 한다.


/김승규
공인회계사/세무사
법률세무상담국

위 글은 교회신문 <379호> 기사입니다.