지난 3월 전국 아파트 분양 실적이 2008년 이후 동월 기준 최대치를 기록했으며, 4월 1일부터는 민간택지 내 아파트 분양가 상한제도 자율화되어 분양가가 상승할 것으로 보인다.

아파트 가격이 오를 때 주변보다 더 많이 오르고 침체기에는 덜 떨어지는 아파트를 선택하려면 어떤 조건을 유념해야 할까?

■아파트 가격 하락 VS 아파트 구입 적기

‘아파트 가격은 지속적으로 하락할 것이다’라고 예측하는 견해는 아파트 가격은 기본적으로 정책기조와 주택 수급조절이란 외부 요인, 투자자들의 투자심리 같은 내부요인에 영향받는다고 본다. 거시적이고 중장기적으로 가장 큰 변수는 주택의 수급조절이며 여기에 가장 큰 영향을 미치는 원인이 주택 수요다. 주택 수요의 가장 큰 요소는 인구다. 오는 2017년 15~64세 생산가능 인구가 처음으로 감소세로 돌아선다. 그렇다면 출산율 저하에 따른 주택 수요가 감소하고, 주택 보급률이 100%를 초과하며 부동산 시장의 장기침체에 따라 부동산자산이 금융자산으로 이동하여 아파트 가격은 계속 떨어지거나 더는 오르지 않을 것이다.

반면, 아파트 가격이 안 떨어지므로 구입 적기라고 보는 견해는 인구는 점차 감소하겠지만, 세대분리로 가구 수가 증가하고 지역 양극화에 따라서 강남 같은 선호 지역은 여전히 인기가 지속되기에 구입 적기라고 주장한다. 또 정부의 수급조정과 새로운 수요 창출이 지속되고 무엇보다도 현재 금융 이자율이 건국 이래 가장 낮은 수준이라 금융자산에 대한 투자이익이 적고 반대로 부동산 대출 이자율이 최저를 기록하는 등 부동산 투자 유인이 많기에 지금이 구입 적기로 보는 것이다.

■아파트 가격에 미치는 개별 요인

-주변의 자연환경: 강.하천 같은 녹지율, 조망권(가격 상승 요인). 쓰레기.하수종말처리장, 추모공원, 납골당, 시내버스 차고지(가격 하락 요인).

-역세권 아파트: 역에서 도보로 5분 이내거나 500m 이내에 있는 역세권 아파트들은 비역세권 아파트보다 20~30% 높은 가격을 형성. 대개 대중교통의 접근성이 일반아파트 가격 결정의 주요 변수라면, 고급아파트는 강, 공원, 산 조망권 같은 주거의 쾌적성을 중시.

-학군과 학원: 자사고, 광역학군제 실시에도 우수 학군에 따라 가격 차이 발생. 동일 단지 내에서도 학군 배정 여부에 따라, 또는 입시 학원이 몰려 있는지에 따라 가격 차이 발생.

-단지규모와 브랜드: 세대수가 많을수록 대규모 경영에 따른 절감효과로 아파트 관리비가 적게 발생. 세대수가 많은 아파트는 가격이 상승. 같은 지역, 규모라도 대기업 브랜드 아파트가 더 높은 가격 형성.

■내 집 마련 시 중요 고려사항

누구나 주변시세보다 저렴하게 구입하거나 향후 가격 상승 가능성이 높은 주택을 구매하기를 원한다. 또 주택을 구입하려면 가계소득과 대출금리를 고려해야 한다. 최소한 구입가격의 30%의 자금이 있어야 하고 나머지를 대출 받더라도 가계수입이 이자와 원금상환을 감당할 정도로 충분해야 하며 향후 대출이자율 변동을 예측해 금리 방식과 상환기간을 고려해야 한다. 과거처럼 무리하게 대출받아서는 안 되며, 이제는 보수적이고 안정적 접근이 필요하다.

김승규

공인회계사/세무사

법률세무상담국

위 글은 교회신문 <429호> 기사입니다.