김 성도 : 안녕하세요? 이 동네에 전세 들어오려고 하는데 전세 물건이 있나요?

시험부동산 : 아유, 마침 좋은 조건으로 전세가 나왔어요.

김 성도 : 그래요? 전세금이 얼마인데요?

시험부동산 : 딱 3,200만 원입니다. 조건 좋죠? 빨리 잡으셔야 해 이런 물건은.

김 성도 : 무슨 이유가 있나요? 이 동네 전세가 보통 1억 하던데, 하자 있는 집은 아니죠?

시험부동산 :하자는 무슨? 제가 이 동네 장사만 30년 했습니다. 저 믿고 들어오세요.

김 성도 : 사장님, 그런데 등기부 등본을 보니 은행 근저당이 3억 원 있는데 이러면 제가 전세금 못 받을 수도 있는 거 아니에요?

시험부동산 : 거, 참, 걱정도 많으시네. 서울에서는 보증금 1억 원까지는 3,400만 원까지 우선변제를 해줍니다. 그러니 3,200만 원 전세금은 확정일자만 받아 놓으면 문제가 없어요. 얼른 계약하세요.

            - 몇 달 후-

김 성도 : 사장님! 사장님! 집으로 뭐가 왔는데 이게 뭐예요? 회생절차개시통지? 채무자 이름에 우리 집주인아저씨 이름이 있는데요?

시험부동산 : 어? 집주인이 그럴 리가 없는데, 잘못 보신 거 아니에요?

김 성도 : 사장님, 제가 이런 걸 잘못 보겠어요? 어떻게 된 건지 좀…(뚜…뚜…뚜…) 사장님! 사장님! 어이구, 난 어쩌나!

<소액보증금 최우선변제제도>
주택 임대차보호법에 따라 지역별로 일정 금액까지 보증금에 대해서는 앞순위 권리자보다 우선해서 반환해주는 소액보증금 최우선반환제도가 있다. 서울 지역의 경우 보증금 1억 원까지는 3,400만 원을 먼저 갚아준다. 그러나 1억 원을 초과하는 보증금은 우선변제 대상에서 제외한다. 즉 1억 원을 초과하는 전세자금 재산은 스스로 알아서 보호하라는 법의 취지라고 보면 된다.

그런데 이 보증금을 반환할 의무가 있는 집주인(채무자)이 회생절차에 들어간 경우, 현재 존재하는 채권 관계가 동결되는데, 이때 소액보증금을 어떻게 받을 수 있는지가 문제가 된다.

최우선반환 대상인 소액보증금은 회생절차에서 우선변제 채권으로 분류돼 회생 계획이 인가되면 회생 계획에 따라 보증금을 돌려받는다. 다만, 회생 계획이 폐지되는 경우에는 복잡해진다.

회생 계획이 폐지되면, 회생 절차 신청 전 상태로 돌아가거나, 파산절차로 진입한다. 회생 절차 신청 전 상태로 돌아갈 경우, 세입자는 보증금반환채권(전세보증금)에 근거하여 해당 부동산을 경매에 부쳐 매각대금에서 소액보증금반환채권 분(3,400만 원)을 우선 반환받지만 나머지는 앞순위의 채권, 가령 은행 대출이나 미납 세금 등을 공제하고 반환받는다.

파산절차로 진입하는 경우에는 문제가 복잡하다. 대부분 소액보증금이 걸려 있는 집을 경매에 넘겨 경매대금으로부터 우선변제를 받을 수 있다고 생각한다. 그러나 소액보증금 채권은 채무자회생법상 담보권 실행을 위해 경매를 신청할 수 있는 권리가 없으므로 앞순위 권리자인 은행이 근저당권에 근거한 경매를 실행하여야 매각대금에서 변제를 받을 수 있다. 즉, 세입자가 스스로 경매를 신청할 수 없으며, 은행이 경매를 신청하면 채권자로서 배당요구를 하여 보증금을 반환받게 된다.

만약 이때 전세보증금이 5,000만 원이고 3,400만 원에 대해서는 반환을 받았는데 나머지 1,600만 원을 받지 못하였다면 어떻게 될까? 나머지 금액 1,600만 원에 대해서는 다시 일반 채권자 지위에서 배당신청을 하여 돌려받을 것을 주장할 수 있다. 그러나 이 경우 앞순위 근저당권자인 은행의 채권이 모두 변제된 후에 남는 금액이 있어야 돌려받을 수 있으므로 대부분 돌려받기 어렵다고 하겠다.


/심준보 집사
부장판사, 새가족남전도회 부장

위 글은 교회신문 <562호> 기사입니다.