박성도 씨는 지금 사는 집의 전세 계약이 만기 돼 새집으로 이사하기로 했다. 회사와 가깝고, 올해 네 살짜리 아들을 맡길 어린이집이 근처에 있는 적당한 집을 발견했다. 전철역에서 15분 거리인데 마을버스가 운행돼 전철을 이용할 수 있고, 걸어서 7분 거리에 구립 어린이집이 있어 박성도 씨에게는 안성맞춤인 집이었다. 박성도 씨는 그 집에서 살기로 결정하고 근처 부동산중개소에 임대차계약에 관해 문의했다가 그 집이 집주인의 사업실패로 경매에 부쳐졌다는 사실을 알게 됐다.

박성도 씨는 과거 부동산공인중개사 시험을 준비할 때 ‘경매 물건이라도 주인과 제대로 계약하면 보증금을 보호받을 수 있다’는 내용을 배운 적이 있어 집의 경매 기록을 열람해 봤다. 그 결과, 이투자 씨가 마지막 경매 절차에서 최고가매수신고인(낙찰자)이 되었다는 점을 알고 연락처로 전화해 그 집에 전세를 들어가고 싶다는 의사를 표현했다. 이후 이투자 씨와 임대차계약을 체결, 전세보증금 1억 원을 내고 그 집으로 이사해 확정일자 및 전입신고 절차를 완료했다.

한편, 이투자 씨는 그 집을 낙찰받기 위한 경락대금의 잔금을 지불하고자 은행에서 집을 담보로 근저당권을 설정하고 대출 5억 원을 받아 완납하였다.

박성도 씨가 확정일자 및 전입신고를 처리한 날이 2018년 6월 11일, 이투자 씨가 은행에 근저당을 설정한 날이 2018년 6월 12일인 경우, 박성도 씨는 은행에 대해 보증금반환청구에 관한 우선변제를 주장할 수 있을까?

우리나라 주택임대차보호법은 주택임대차계약을 체결한 임차인(세입자)이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 경우, 그다음 날부터 제삼자에 대해 대항력이 생기는 것으로 규정한다. 또 대항요건을 갖추고 임대차계약 증서상 확정일자를 부여받은 임차인은 뒷순위 권리자나 다른 채권자보다 보증금을 우선해서 변제받을 권리가 있다고 정하고 있다. 따라서 임대 시장에서 ‘확정일자’와 ‘전입신고’는 임차인의 권리를 무조건 보장하는 장치로 종종 오해받는 경우가 있다.

주택임대차보호법상 보호를 받으려면 무엇보다도 임대차계약이 적법하게 체결돼야 한다. 즉, 임차인은 임대의 권리를 가진 자와 계약해야 한다. 예를 들어, 현재 전세를 사는 사람과 다시 임대차계약을 맺는 전전세(전대차)의 경우, 정당한 임대인의 동의를 얻지 못하면 아무리 대항요건을 갖추었다고 해도 임대인이나 제삼자에게 대항할 수 없다.

위 예로 볼 때, 이투자 씨는 비록 경매 절차에서 최고가매수신고인이 됐다고 해도 아직 해당 주택의 소유권을 취득한 것이 아니므로 정당한 임대 권한을 가지지 못했다. 따라서 임차인 박성도 씨는 은행과 변제 순서에 관해 분쟁이 발생할 경우 주택임대차보호법상의 우선변제권을 주장할 수 없다(대법원 2014.2.27., 2012다93974).


/심준보 집사
부장판사, 새가족남전도회 3남전도회장

위 글은 교회신문 <580호> 기사입니다.