연간 2000만 원 넘을 때는 종합과세
2000만 원 이하면 15.4% 분리과세 적용

나임대 씨는 주택을 여러 채 소유했다. 주택 한 채에는 나 씨와 가족이 거주하고 나머지 주택은 세를 놓았다. 지금까지는 임대소득이 1년간 2000만 원 이하여서 소득세가 비과세되었는데, 2019년부터는 2000만 원 이하라도 과세가 된다. 나임대 씨는 세금이 얼마나 나올지 걱정이 앞서 세무 전문가의 도움을 받기로 했다.

◆ 임대소득세 대상자
현재는 고가주택(공시가격 9억 원 초과)이 아닌 1주택을 소유하면서 해당 주택을 임대하는 경우, 수입 금액 규모와 관계없이 임대소득세가 비과세된다. 고가주택을 1채 보유했거나, 2채 이상을 소유한 경우에는 수입 금액 규모에 따라 주택임대수입금액이 2000만 원을 초과하면 다른 소득과 합산해 종합과세가 된다.

내년부터 주택을 빌려주고 벌어들인 연간소득이 2000만 원 이하라도 소득세를 내야 한다. 올해까지 임대소득세를 내지 않던 집주인 상당수가 과세 대상에 포함된다. 임대수입 금액에 따라 연간 2000만 원 이하는 ‘분리과세’로 낮은 세율이 적용되지만, 2000만 원을 넘으면 다른 소득과 합산해 높은 세율(종합과세)이 적용된다.

- 분리과세
분리과세는 다른 소득에 합산하지 않고 따로 15.4%(지방세 포함)로 과세하는 것이다. 연간 임대소득이 2000만 원 이하라면 선택할 수 있다. 과세표준은 임대수입 전체가 아닌 필요경비와 기본공제를 적용한 금액으로 ‘임대사업자 등록 여부’에 따라 필요경비율과 기본공제 금액이 달라진다.

A. 단기임대사업자 등록(4년 이상 임대사업자 등록) - 필요경비율 70%와 기본공제 400만 원 적용하고 산출 세액의 30% 감면
B. 장기임대사업자 등록(8년 이상 임대사업자 등록) - 필요경비율 70%와 기본공제 400만 원 적용하고 산출세액의 75% 감면
C. 임대사업자 미등록 - 필요경비율 50%와 기본공제 200만 원 적용하고 감면 없음

- 종합과세
임대소득이 2000만 원을 넘으면 다른 소득(배당·근로·사업·연금·기타 소득)과 합산하여 과세하며 이 경우 임대소득은 사업소득에 해당한다.

◆ 임대소득 금액
매달 받는 월세 수입과 간주임대료를 합한 총수입 금액에서 필요경비를 제외한 금액을 ‘임대소득금액’이라 한다. 간주임대료는 전(월)세보증금 이자를 임대수입으로 보는 개념이다. 보증금은 나중에 세입자에게 돌려주지만 집주인이 보증금으로 이자소득을 얻는 것으로 보고 이를 추징하는 개념이다.

연간 임대수입금액이 2000만 원 이하인 경우 분리과세보다 종합과세가 유리할 수 있다. 소득이 연간 1200만 원 이하인 경우 소득세율이 6.6%(지방세 포함)로 분리과세 시 세율 15.4%보다 낮으므로 분리과세보다 종합과세가 유리할 수 있으니 임대소득 외에 다른 소득이 없거나 적다면 따져 볼 필요가 있다.

/김승규
공인회계사/세무사
법률세무상담국

위 글은 교회신문 <595호> 기사입니다.