Q. 저는 전세금 3500만 원에 점포가 딸린 주택을 임차해 가족과 함께 살면서 장사를 하고 있어요. 그런데 얼마 뒤 집주인이 근저당권을 설정했습니다. 이런 경우 나중에 근저당이 실행돼 경매에 들어가 주택 소유자가 바뀐다면, 임차주택 일부에 점포가 있어 ‘주택임대차보호법’의 보호를 받지 못하는 것은 아닐까요?

A. ‘주택임대차보호법’ 제2조
“주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 이를 적용한다. 임차주택 일부가 주거 외 목적으로 사용되는 경우 또한 같다”고 규정한다. 또 주거용 건물과 비주거용 건물의 구분은 일반적으로 사실상 용도를 기준으로 하므로, 주거용 건물은 사회 통념상 건물로 인정하기에 충분한 요건을 구비하고 주거용으로 사용되고 있는 것이면, 건축물관리대장 등의 용도란에 ‘주거용’으로 기재되어 있지 않아도 ‘주택임대차보호법’의 적용을 받는다.

사례1: 소매점도 가족과 함께 거주하면 ‘보호’
건축물관리대장에 소매점으로 표시돼 있지만 실제로 면적 절반은 방 2칸이고, 나머지 절반은 소매점 등 영업하기 위한 홀이다. 이를 임차해 가족과 함께 거주하면서 음식점을 운영하며 영업 시에만 손님을 받는 곳으로 방을 사용하고, 그때 외에는 주거용으로 사용했다면, 이 건물은 주택임대차보호법의 보호대상인 주거용 건물에 해당한다.

사례2: 근린생활시설도 유일한 주거일 경우 ‘보호’
건물이 건축물관리대장상 단층작업소나 근린생활시설로 표시되어 있지만, 실제로 주거와 인쇄소경영 목적으로, 혹은 주거와 슈퍼마켓 경영 목적으로 임차해 가족들과 함께 입주해 그곳에서 일상생활을 하는 경우. 그리고 주거용으로 사용되는 부분이 비주거용으로 사용되는 부분보다 넓거나, 비주거용으로 사용되는 부분이 더 넓기는 하지만 주거용으로 사용되는 부분도 상당한 면적이라고 해도, 둘 다 ‘유일한 주거’인 경우라면 주택임대차보호법 제2조 후문에서 정한 주거용 건물로 본다.

사례3: 비주거용 건물의 일부만 주거 목적이면 ‘비보호’
만약 방 2개와 주방이 딸린 다방을 운영한다면 이때 다방은 영업용이므로 비주거용 건물이다. 방과 주방을 주거 목적에 사용한다고 하더라도 다방 영업에 부수적인 것이다. 그러한 주거 목적 사용은 비주거용 건물의 일부가 주거 목적으로 사용되는 것일 뿐, 주택임대차보호법 제2조 후문에서 말하는 ‘주거용 건물의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우’에 해당한다고 볼 수 없다.

사례4: 임의로 주거용으로 개조했다면 ‘비보호’
계약 당시 주거용 건물 부분이 없었는데 임차인이 이후 임의로 주거용으로 개조했다면 임대인이 개조를 승낙했다는 특별한 사정이 없으면, 보호받지 못한다.

따라서 질문자의 경우에는 사안의 내용으로 보아 주택에 딸린 가게에서 소규모 영업을 하는 것으로 보이고, 그곳이 질문자의 유일한 주거지라면 ‘주택임대차보호법’ 제2조 후단에 해당하여 같은 법의 보호대상이 될 수 있다.

/심준보 집사(부장판사, 50남전도회)

위 글은 교회신문 <629호> 기사입니다.