“법률의 무지는 용서받지 못한다”라는 법언이 있다. 필자는 교회 성도들과 법률상담을 할 때가 많다. 어려움에 처하여 법률상담을 하러 온 사람들은 이미 악화될 대로 악화되어 있는 상황에 빠져 있는 경우가 많다. 그런 경우 제대로 알고 대처를 했더라면 미연에 방지할 수 있었을 텐데 하는 아쉬움이 항상 남는다. 그러나 냉혹하게 들리겠지만 그런 상황에서 법률을 알지 못했다고 해서 면책이 될 수는 없다.
위와 같은 상담 중 상당 부분은 주택임대차에 관한 것이다. 임차인들에게 있어서 전세보증금은 거의 전재산이나 다름없는 경우가 많다. 그렇기 때문에 세 들어 살던 집이 경매에 넘어가거나 하여 전세보증금을 잃게 되면 그것은 굉장한 타격일 수밖에 없고, 그만큼 임대차에 관한 법률관계를 잘 알 필요가 있다.
주택임대차관계법 중 가장 중요한 것은 ‘주택임대차보호법’이다. 주택임대차보호법에서 가장 중요한 개념은 ‘대항력’과 ‘우선변제권’이다. 대항력은 등기하지 않은 임차권이라도 주택을 인도받고 주민등록 전입신고를 하면 그 다음날부터 임대인 이외에 해당 주택을 경락받은 사람 등의 제3자에 대하여도 임대차계약의 효력을 주장할 수 있다는 것이다. 그리고 이 경우 주택을 경락받는 등으로 새로 주택을 소유하게 된 사람은 이전 임대인의 지위를 승계하게 된다. 임차한 주택이 경매에 부쳐지거나 하는 경우에는 위와 같은 대항력이 가장 중요하다. 만일 임차인이 등기부상 경매개시결정의 등기가 마쳐지기 이전에 위와 같은 대항력의 요건을 갖추었다면 뒤에서 말하는 우선변제권이 없더라도 소액임차인(전세보증금이 3,000만원에서 4,000만원 이하인 경우인데, 서울시의 경우는 4,000만원 이하다)의 경우 법이 정한 금액(1,200만원에서 1,600만 원까지인데, 서울시의 경우 1,600만원이다)을 최우선적으로 배당받을 수 있다. 주의할 것은 대항력은 적어도 낙찰기일까지는 유지되어야 하므로, 그 이전에 다른 곳으로 주민등록 전출을 했다면 대항력을 상실한다는 점이다. 그러므로 부득이하게 전출을 해야 하는 경우에는 임차권등기명령을 신청하여 대항력과 우선변제권을 그대로 유지시켜야 한다.
우선변제권은 위와 같은 대항력을 갖추고 임대차계약서에 확정일자를 받은 경우에 후순위권리자에 앞서서 주택을 경매로 매각한 대금에서 전세보증금을 우선 변제받을 수 있는 권리다. 이 경우 ‘후순위권리자’에 우선하는 것이므로, 위와 같은 요건을 갖추기 이전에 설정된 근저당권 등의 선순위권리자가 있는 경우 그보다 후순위가 되어 선순위권리자가 먼저 배당을 받고 남은 것이 있으면 배당을 받게 된다. 그러므로 전세 계약 전에 등기부에 저당권 등의 선순위자가 있는지 살펴봐야 한다. 선순위자가 있는 경우에는 확정일자를 받았다고 하더라도 배당받지 못하는 경우가 종종 있고, 심한 경우 가장임차인으로 몰려 배당에서 배제되거나 배당이의 소송을 당하는 수가 있다.
대항력과 우선변제권을 갖춘 경우에는 경매법원에 배당요구를 하거나 경락받은 사람에 대하여 보증금반환을 요구할 수 있는 선택권이 있기는 하나, 경매가 시작되면 대부분 배당요구를 해야 한다. 만일 배당에서 배제된 경우, 반드시 배당기일에 참석하여 이의를 제기하여야 하고, 1주일 이내에 배당이의 소송을 제기해야 한다. 이 경우 배당이의 소송의 첫 기일에 출석하지 않으면 바로 소를 취하한 것으로 간주되므로 주의하여야 한다.

위 글은 교회신문 <95호> 기사입니다.